Подлежит ли государственной регистрации в учреждениях по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним договор долевого участия в строительстве?
Отношения сторон в рамках договора долевого участия в строительстве регулируются Законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с п. 3 ст. 4 указанного Закона договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Необходимо отметить, что порядок регистрации договоров участия в долевом строительстве разъяснен в Приказе Минюста России от 9 июня 2005 г. N 82.
Если дом фактически построен, но не сдан в эксплуатацию, можно ли признать право собственности на квартиру в таком доме?
В случае если дом фактически построен, но не принят Государственной комиссией в эксплуатацию, право собственности на жилые и нежилые помещения в таком доме можно признать в судебном порядке.Согласно ч.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Таким образом, объекты незавершенного строительства (к которым относится фактически построенный, но не сданный с эксплуатацию объект жилого или нежилого фонда) относятся к разряду объектов недвижимого имущества.
Однако, поскольку официальных подтверждений факта окончания строительства объекта не имеется, то приобретение права собственности на такой объект недвижимости возможно только в судебном порядке, путем подачи иска в суд по месту нахождения объекта незавершенного строительства о признании права собственности на такой объект.
После получения судебного решения о признании права собственности на объект незавершенного строительства такое решение подлежит обязательной государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе.
По окончании государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства участник инвестиционного (долевого) строительства становится собственником данного недвижимого имущества и, после сдачи дома в эксплуатацию и проведения обмеров БТИ, сможет спокойно перерегистрировать право собственности с объекта незавершенного строительства, на объект завершенного строительства.
Если в договоре участия в долевом строительстве дома не указан срок окончания строительства, с какого момента участник долевого строительства может заявить о неисполнении или ненадлежащем исполнении такого договора застройщиком или подрядчиком?
В том случае, если в Договоре участия в долевом строительстве не указан точный срок окончания строительства дома, то исчисление срока для подачи в суд искового заявления о взыскании с застройщика неустойки за просрочку исполнения обязательства возможно следующими способами:
1) Если в Договоре участия в долевом строительстве дома указан только предполагаемый срок приемки дома Государственной комиссией (сдачи дома в эксплуатацию), то течение срока для начисления неустойки за просрочку исполнения обязательства начинается со дня, следующего за днем окончания квартала, на который содержится ссылка в Договоре участия в долевом строительстве дома.
Например, в Договоре участия в долевом строительстве дома указан предполагаемый срок приемки дома Государственной комиссией (сдачи дома в эксплуатацию) – III квартал 2006 года. Значит, течение срока для начисления неустойки за просрочку исполнения застройщиком обязательств начинается с 01 октября 2006 года.
2) Если в Договоре участия в долевом строительстве дома не указан даже предполагаемый срок приемки дома Государственной комиссией (сдачи дома в эксплуатацию).
В этом случае следует руководствоваться требованием ч.2 ст.314 ГК РФ.
Согласно ч.2 ст.314 ГК РФ обязательство, сроки которого не указаны в договоре, должно быть исполнено в разумный срок. Обязательство неисполненное в разумный срок должно быть исполнено в семидневный срок со дня предъявления требования о его исполнении.
Таким образом, в данной ситуации, нужно оперировать официально признанными сроками, необходимыми для строительства многоэтажных жилых домов.
В соответствии со СНиПом 1.05.03-87 срок строительства и реконструкции жилого дома не может превышать 22 месяца.Соответственно, если в Договоре участия в долевом строительстве дома не указано вообще никаких сроков приемки дома Государственной комиссией (сдачи дома в эксплуатацию), то со дня подписания договора участия в долевом строительстве дома нужно отсчитать 22 месяца, по истечении которых можно начать исчисление неустойки за просрочку исполнения обязательства.
